امروزه با توجه به افزایش قمیت‌ها افراد زیادی به اجاره نشینی روی آورده‌اند اما همان طور که اجاره نشینی فوایدی دارد از طرفی هم می‌تواند باعث دردسر اشخاص شود. به این صورت که پس از اتمام مدت عقد اجاره کماکان مستاجر در ملک هست و حاضر به تخلیه آن نمی‌شود. در قانون به روابط بین موجر و مستاجر پرداخته شده است و یکی از این موضوعات گرفتن دستور تخلیه در صورت امتناع اشخاص از تخلیه ملک است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

اجاره

در قانون مدنی ایران به موجب اجاره ملکی مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌گردد.

اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستاجر، مورد اجاره را عین مستاجره می‌نامند.

قرارداد اجاره هم به صورت عادی هم به صورت رسمی تنظیم می‌شود. در قرارداد‌های عادی باید دو نفر شاهد قرارداد را امضا کنند تا در دادگاه سندیت داشته باشد و بتوان به آن استناد کرد.

توصیه می‌کنیم قرارداد اجاره را مطالعه فرمایید.

شرایط گرفتن دستور تخلیه

۱.اتمام مدت اجاره.

۲.عدم پرداخت اجاره بها بیش از ۳ماه.

۳.تخلف از شرط عدم انتقال مال مورد اجاره به غیر. ( یعنی در قرارداد شرط شده مستاجر نمی‌تواند مال مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اما مستاجر شرط را رعایت نکند.)

۴.استفاده از مال مورد اجاره برای موارد غیرمشروع و غیرقانونی مثل اینکه مستاجر مال مورد اجاره را محل فساد قرار دهد.

نحوه گرفتن دستور تخلیه

اگر قرارداد اجاره رسمی باشد برای تخلیه باید به اداره ثبت رفت و درخواست صدور اجراییه از دفتر خانه به عمل آید. دفترخانه پس از صدور، اوراق اجراییه را در مدت ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک ارسال کرده و آن اداره ظرف ۲۴ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغیه اقدام می‌کند.

مامور اجرا مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجراییه را به مستاجر ابلاغ کند.

مستاجر نیز موظف است ظرف ۳روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.

اگر قرارداد اجاره عادی باشد بسته به اینکه مال مورد اجاره مسکونی است یا تجاری است موجر باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه رجوع کرده و دادخواست دستور تخلیه پر کند. دستور تخلیه‌ای که شورا صادر می‌کند پس از صدور ظرف ۲۴ ساعت به مستاجر به ابلاغ می‌شود و او از زمان ابلاغ ۳روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند.

چنانچه مبلغ یا سندی از جانب مستاجر نزد شخص موجر است موجر باید آن را به دایره اجرا تسلیم کند تا حکم اجرا شود. این موضوع هم برای قرارداد رسمی و هم برای قرارداد عادی صدق می‌کند.

درصورتی که موجر مدعی است مستاجر به او یا ملک مورد اجاره خسارتی زده است نمی تواند خسارت را از پیش پرداخت مستاجر کم کند و باید برای رسیدن به حق خود شکایت جداگانه‌ای مطرح کند.

اگر در زمان اجرای دستور تخلیه به دلیل وقوع حوادث غیر‌مترقبه مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و تقاضای مهلت کند مرجع قضایی با دادن مهلت به مستاجر برای یک نوبت و به مدت حداکثر یک ماه موافقت خواهد کرد.

توصیه می‌کنیم مقاله کمیسیون فسخ اجاره قبل از تحویل را مطالعه فرمایید

ویژگی‌های مثبت  دستور تخلیه

۱.سرعت بالای صدور و اجرای دستور.

۲.هزینه طرح دستور تخلیه پایین است.

۳.برای صدور این دستور نیازی به حضور مستاجر در شورای حل اختلاف نیست.

اعتراض به دستور

این دستور برخلاف حکم تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی نیست. طبق قانون در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع مال مورد اجاره تقدیم کند.

اعلام شکایت مانع اجرای دستور نمی‌شود مگر اینکه دادگاه شکایت مستاجر را مستند بداند. در این حالت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقف عملیات اجرای تخلیه را صادر خواهد کرد.

توقف عملیات اجرایی این دستور امری مشکل است چون پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، او باید ظرف ۳روز تخلیه کند وگرنه مامور اجرا، عین مستاجره را تخلیه می‌کند. لذا بعید است که مستاجر ظرف ۳ روز دادخواست خود را به دادگاه بدهد و دادگاه هم در همان ۳روز تشکیل جلسه بدهد. پس بهترین راه حل اقدام از طریق دادرسی فوری است.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص دستور تخلیه، به کانال تلگرام حقوقی وکیل دات کام مراجعه نمایید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی وکیل دات کام نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی وکیل دات کام به سوالات شما عزیزان پیرامون دستور تخلیه پاسخ دهند .